小弟置業新手....睇到有網友ching話而家呢個樓市好似97年0個時0既情況,
希望各位前輩黎分享下.....溫故知新...以史為鑑

九七年對香港人來說，的確是印象極其深刻。在政治上，香港脫離了英國百多年的殖民統治，於九七年七月一日順利回歸中國。香港實行「一國兩制]、「港人治港」，高度自治，起碼五十年不變。大家看到，在回歸後，上述的方針政策基本得到實現。對香港股票投資者而言，九七年一役，也是永世難忘的。九六年底，恆生指數收市報13,451，比九五年底上升3,378點，升幅為百分之三十三點五三。因此，九六年是股市妤景的一年。九七年開局雖有反覆，但在一月十五日起，仍能創出歷史新高，報13,766。於一月二十日升到13,868的又一次新高後，出現調整，到四月一日跌至11,951，亦即這個歷時兩個半月的調整，在回落一千九百多點後到底，開始另一個上升浪，這個上升浪在五月九日又創歷史新高13,930，以後就出現屢創新高的場面，接連升破14,000點，15,000點，到六月廿七日，即香港回歸中國前最後一個交易天、恆生指數又寫下一個歷史新高，以15,196點報收。亦即在九七年的上半年內，恆指由13,451升至15,169，共升1,745點，升幅為百分之十二點九七。

          香港回歸後的第一個交易天，即七月三日，恒生指數以下跌141點收市報15,055。回歸後首日不升反跌，的確令一些人失望。不過，看妤的情緒仍濃，大多數的投資者仍認為回歸後應該還有更大的上升浪，所以對短期市況的上落反覆，並不擔心。果然，到七月十一日，恆生指數勁升386點，以15,225點的新高報收，又展開了屢創歷史新高的新一頁。

          根據統計，回歸後由七月十一日起，大市曾十一次創出歷史新高，直至八月七日，高報16,673，而中段指數更達到16,820，成為九七年最後一個歷史新高紀錄。在不到一個月的時間內，十一次創出歷史新高，的確令投資者無比興奮，那個時候，很少人預期大市會大幅回落，甚至發生股災。大部分的預測都是：大市由於在回歸後由15,196升至16,673，共升1,477點，升幅為百分之九點七，很可能會有短期的調整，但人們仍相信：調整過後大市依然會繼績上升的旅程。

          殊不知，在牛市演變到頂峰時，伴隨而來的卻是巨熊悄悄而來。事後太家知道，大牛市在九七年八月七日恆生指數升至16,673點時，已告結束，而大熊市卻在翌日，即九七年八月八日開始降臨大地。八月八日的恆生指數只是輕微下降25點，以16,647點收市，仍然沒有任何令人警惕的「前奏曲」。其實，這也是巨熊的特性：說來就來，來時全無蹤影，使你無法作出防備。

               八月十一日，恆指下跌187點，以及八月十五日的大跌400點，可以說敲響了警號。八月十五日，恆生指數以16,096點報收，比八月七日的頂峰指數16,673，下跌了577點，跌幅為百分之三點四，仍然輕微，仍然未引起投資者的關注。

               由八月十九日開始，投資者的「惡夢」終於發生了。八月十九日，恆指大跌619點，16,000關失守，只報15,477點。八月二十日，恆指雖然反彈378點，以15,855點收市，但仍無法收復萬六點大關，這一反彈只為「先進者」進一步拋售提供機會，當日的成交額高達361億元，是一個歷史性的新紀錄。

               八月廿一日，恆生指數又告下跌，抹去201點，以15,654點收市，而成交額又一次創新高，達到400億元。這是大沽家又一次的太拋售。不過，那個時候，接貨的人，還以為「執到寶」，仍相信日後還有大升的機會。八月廿二日，恆指再跌224點，以15,429點收市，令這一周共跌去667點之多。由八月廿五日開始的另一周，可以說是巨熊「現身」作法的日子。這個星期的五個交易日內，有四日下跌，收市指數報14,135，全周跌去1,294點，而八月廿九日的成交額更高達460億元，是另一個新高成交歷史性紀錄，而當日，恆生指數卻大跌740點，說明是

             外資大戶在全力拋售。大跌市而成交創歷史新高，實實在在不是好兆頭。雖然，九月初的第一周恆指曾反彈428點，但第二周、第三周又告反覆微跌，指數處14,000水平上上落落。那時，大市何去何從，頗引起爭論。在其後的兩周，大市出現反彈，由14,000點升上15,000點以上收市，亦即反彈了一千點之多。

             事後諸葛亮，九月底的最後兩個星期反彈，實際上是投資者的「最後出貨的機會」。十月份，是巨熊肆虐的日子。由十月六日至十月九日的一周，恆生指數大跌855點。由十月十三日至十月十七日的一周，恆生指數又失去672點。

由十月二十日至十月二十四日的一周，恆生指數有如「高山滾石」，竟重挫2,457點而其中，十月廿三日的一天，指數急瀉1,211點，跌幅達百分之十點四。

由十月廿七日至十月卅一日的一周，恆生指數仍然繼續滑坡，共跌了521點。這一周，寫下了三個歷史性的紀錄。

            第一個是單日跌幅最大的紀錄，創於十月廿八日，恆生指數由上日的10498，跌1438點，跌幅為百分之十三點七。第二個是單日跌幅以中段計最大的紀錄，這個紀錄也是十月廿八日創出，恆生指數最低報8,775，比上日大跌1,723點，跌幅為百分之十六點四。

            第三個是單日的最大升幅紀錄，創於十月廿九日恆生指數勁升1,705點，以10,765點收市，升幅高達百分之十八點八。在這一周內，中段最低的8,775，若同高點16,820比較，就跌了8,045點，總跌幅達到百分之四十七點八。

            十月份，是九七年股市跌幅最重的一個月。這個月由九月底的15,009跌至十月底的10,623，共跌4,426點，跌幅為百分之二十九點四。在這個月內恆指連破14,000點、13,000點、12,000點、11,000點，以及在短暫時間內曾連10,000點關口也衝破。跌勢之急驟，令人無喘息的機會。如果不是痛下決心清貨離場，可能就接二連三錯失「撤退」的機會。不少投資者不相信大市會如「江河日下」的「插水式」下挫，所以一直對拋售猶疑不決，下不了決心。最後，自然成為「大閘蟹」。今次股災的形成，原因是多方面的，但主要還是在股災出現之前，港股已上漲幅度不少，尤其是紅籌股，升幅尤其大，有的市盈率高達幾千倍，周息率不足一厘，縱然運用注資和收購低市盈率資產的方法去沖淡目前的高市盈率狀況，作用也不彰顯。紅籌股受到散戶盲目的追捧，甚至在一個時期內，有人高喊「捨藍籌買紅籌」的口號。這一切，都是「狂熱症」的發作，已預伏了紅籌股要大幅回落的後著。至於藍籌股，雖然整體上升幅度不是很大，但從積累升幅看，也不算少。特別是作為藍籌股支柱之一的大型地產股，很多早在九六年底時，股價已到頂，而部分則在九七年初的上升浪中，也達到股價的高峰。往後，儘管恆生指數不斷報升，但大部分地產股卻再也不能創出新高價。地產股的走勢，一方面反映了投資者對樓市「過熱」的憂慮，另方面也顯示：走在經濟前頭六個月的股市，已向投資者預示樓市日後會有大調整，這才令地產股欲升無力。不要忘記，那時樓價還在上升，但地產股卻率先到頂而行人止步，股市這隻「無形之手」的確是「老手」、「高手」。

              終於，導火線出現了，那就是東南亞貨幣危機，泰國、印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡，無一倖免。有的國家的貨幣貶值達七成，最少的也超過一成，可見這次危機非同小可。貨幣危機馬上影響到東南亞各國的股市，與此同時，樓價下跌，而且找不到買家，股市影響房地產，房地產的衰敗又影響做樓宇按揭的銀行和財務公司；結果，泰國有數十家財務公司被政府下令歇業。到了最後，連泰國政府也倒台，要由反對派組織新的聯合政府。

                東南亞金融風暴由貨幣危機開始，因而香港的金融風暴也由港元受衝擊而掀起序幕。眾所周知，國際上有一批投機資金，專門在世界各地流竄，哪裏可以搵食，就溜到哪里去。這些資金數額甚巨，有說可以糾集九千億美元之多，其覓食之法有如蝗蟲，每每鋪天蓋地而來，一擊即中。國際大炒家挾在東南亞大獲全勝之威，開始開闢新戰場，其中一個是寶島台灣，另一個是香港。大炒家認為，東南亞各國的貨幣不論有否與美元掛鉤，最終都敵不過衝擊而改為浮動，浮動中自然向下調整，匯價也跌個不亦樂乎。為此，大炒家要攻擊的就是港元聯繫匯率，要其與美元的聯繫脫鉤。一時之間，風雲突變，香港特區政府金融管理局不得不嚴陣以待，而與之抗衡的唯一武器就是扯高銀行同業拆息，使他們炒匯的成本增加。為此，曾有在一日內將銀行同業拆息扯高到三百厘的歷史性高紀錄。

                三百厘的拆息，意味看借港元炒匯者，將要支付八厘的  日息，即借一億元，日付利息八百萬元，每月付利息就是二千四百萬元。
               
                無可否認，這是驚人的高息，炒匯者即時的反應是節節退卻。於是，金管局和財政司司長都同稱勝利。然而，香港是真的勝利了麼？答案顯然是否定的。在這一役，香港不可能是勝利者，只可能是受害者。當然，大家也不希望她是一個失敗者。至於台灣，則在新台幣浮動之下，宣告大幅貶值。台幣的失守，進一步令投機者增強了攻擊港元聯繫匯率的信心，認為香港是亞洲區唯一貨幣不浮動的堡壘，這個堡壘最終是守不住的。
               
                香港特區政府並不認同這一看法。「誓死捍衛聯繫匯率」，已成為政府最重要的政策之一，也視之為「生死存亡」的大戰役。因為，政府知道，如果港元與美元脫鉤，香港所受到的衝擊，肯定更大、更慘。這個說法沒有錯，但是很多人認為，.政府在處理手法上，卻流於「簡單化」，沒有對症下藥，以致一味用高利率的武器來應付。其實，打這場仗，還可以有多元化的方式處理。
               
                比如，國際大炒家「明修棧道，暗渡陳倉」的策略，就值得與之針鋒相對抗衡。國際大炒家在狙擊港元聯繫匯率之前，早已在期指市場上作好大量拋空的部署，因而在打響狙擊港元聯匯的戰役後，就利用拆息高企的現狀打壓股市，令股市大幅下挫，這麼一來乃明攻聯匯，暗賺期指。就算在聯匯上久攻不下，要蝕點利息與匯水，但這些損失相對於在期指市場上拋空的斬獲，僅是「蚊髀與牛髀」而已。

十年人事幾番新，地產業曾是香港的經濟支柱之一，可惜遭遇「金融風暴」、「八萬五」及「沙士」連番打擊，令樓市數度起伏。政府既曾出手壓抑樓價，也曾多番出手救過市。一直鍾情「磚頭文化」，將樓房作為保本增值最佳選擇的香港人，對樓市愛恨交加。10年來，本港物業交投由96/97年時的170,008宗，減至05/06年的115,166宗，減幅達32%；成交金額亦由96/97年的6,133.93億元，減至05/06年度的3,583.53億元，減幅高達41.5%。本港地產股佔港股比重及藍籌比重也日降，以至大中小地產商，無一例外地北望神州。10年前，地產代理行業百花齊放，如今大浪淘沙，變成由中原、美聯兩家獨佔近70%市場。

回歸初期，特首董建華的首份施政報告，希望為港人帶來置業喜訊，公布每年建屋量不少於八萬五的承諾，使人感到供應將源源不絕。可惜適逢亞洲金融風暴，股市大挫，樓市亦難逃一瀉，市民對樓市信心崩潰，樓價在接下來的兩年急挫60%至70%，約10萬個於96、97年高位入市的小業主頓時淪為負資產一族。

施永青：「八萬五」教訓深

　見證回歸10年地產行業盛衰的中原集團主席施永青，接受本報記者訪問時指出，「八萬五房屋政策」是過去10年令他感慨最深的事件。特區政府為壓抑樓價改善民生而推出「八萬五」政策，原意是增強香港競爭力，但這其實只是片面看法，因為香港畢竟有多達50%的市民擁有物業，壓抑樓價會令大部分人的資產貶值，消費意慾下降，投資能力減低，可謂弊多於利。

　事實上，其後由於樓價暴跌70%，全港業主皆身受其害，其中超過10萬人更變成「負資產一族」。而這種情況的出現也進一步加劇經濟衰退，娛樂餐飲不景，不少低下層人士即使無樓在手亦要承受經濟低迷的衝擊。「負資產」問題，更即使到今日仍未完全解決，金管局的最新數據顯示，本港目前仍有6,400宗負資產。中小型住宅的樓價，亦僅回復到97年高峰時的60%。

租金下跌 不等於環境改善

　施永青指出，同樣道理，寫字樓租金下跌，也不等於是營商環境改善，因為營商者欲只求租金低廉，倒不如到新疆或者西藏。其實，外資或中資公司來港開業，最重要是看中香港的賺錢機會，非關租金高低。因此，全世界的金融中心租金都特別貴，原因就是有需求。他還稱，市民資產受損，也連帶令政府收入減少，公共服務質素下降甚至被削減，這個教訓十分深刻。

　當年經濟振興乏力，樓市一沉再沉。為了挽救低沉的樓市，房屋及規劃地政局局長孫明揚於2002年就任時，受命推出一系列救市措施，被稱為「孫九招」，引導資源流入私人樓市，令樓市終有起色。

　然而好景不常，03年初爆發「沙士」，樓價再次出現調整，其中受殃及的九龍灣淘大花園，在最低迷的時期，一個500呎單位竟只售55萬元，比居屋價格還低。全香港在相當長一段日子里，經常一整天都沒有一宗房地產成交，慘況可知。幸而「沙士」終於得到控制，其後中央為配合世貿協議及振興香港經濟，於03年年中先與香港簽定CEPA協議，進而開放實施內地旅客來港「個人遊」，令香港的零售市道大旺，更吸引了部分內地富戶來港置業。

港人變通 樓市喜見新象

　正所謂「窮則變、變則通」，施永青指出正因為過去10年地產市道出現不少困難，亦令一向靈活變通的香港人再次絞盡腦汁來應變，因而出現不少新景象。他指出，如發展商賣樓比97年前困難，便不惜大量使用地產代理去賣新盤，令以往專注二手樓買賣的地產代理出盡八寶，賣樓也居然在香港成為一門通宵達旦的生意。

　政府今年為了進一步刺激樓市交投，繼於98年2月推出供樓利息免稅額，今年3月再減低200萬元以下細價樓的印花稅至100元，同時再進一步優化勾地制度，降低勾地價訂金由10%減至5%，申請人亦可以把訂金由支票改為銀行擔保亦可，令發展商減低勾地利息成本，即時增強發展商勾地意慾。


跳出窒礙 發展商紛北上

　回歸10年來，香港地產市道載浮載沉，反映香港股市表現的恆生指數成份股，97年7月31日還有9隻與地產相關的股份，佔股份總數33隻的27%。但時至今日，恆生指數成份股從33隻增至39隻，而地產股卻只餘下5隻，僅佔股份總數約12.8%；而構成地產指數的藍籌地產股，所佔恆指總市值的比例，亦由97年時的佔21.21%，大降至06年的10.78%。

圈地戰術 擴至二線城市

　另外，香港發展商最大的轉變，便是大幅加大北上投資的力度，將業務延伸到內地。事實上，不少香港發展商早於80年代已開始北上圈地，拓展內地地產，如長和系、恆地及新世界發展等。 97香港回歸後，各大發展商更積極北上，新鴻基地產、恆隆、信和、九倉、太古、嘉華以至富豪、爪哇、英皇、卓能等等都紛紛北上，並由北京、上海、深圳、廣州的一線城市轉戰至如重慶、成都、西安等二線城市。

　雖然內地多次推出宏調措施壓抑房地產的炒風，但基於經濟增長強勁，市民收入增加，加上近年股市興旺，財富效應引發不少內地居民積極購房改善生活條件，中央又對公務員及國企員工進行房屋改革，由實物分房制，變為住房分配貨幣化，都刺激了內地房地產的內需。同時，內地房地產的邊際利潤部份比香港更高，對坐擁巨資的港商而言，增加不少北上投資的誘因。

需求強勁 邊際利潤勝港

　去年5月，10年不逢一閏進行配股的新鴻基地產，便趁股價升至歷史新高價進行集資，吸納近100億元以投資內地房地產，足見以往對內地房地產甚為保守的新地，亦要跟著大勢走，北上大展拳腳，但該集團以一線城市的地標性項目為主，貴精不貴多。

　粗略統計，現時於內地擁有最多土地儲備的發展商為長和系，共有逾2億平方呎土地，新世界中國亦有2億呎土儲，至於恆基地產亦可望於今年增至1.6億呎土儲，九倉有5,000萬呎、恆隆則有3,000萬呎、新鴻基地產及嘉華均各有2,000萬呎，信置則有970萬呎，由趙世曾打骰的卓能地產，亦於去年首度進軍深圳發展。

回歸新事物：勾地

　「勾地」制度是港府於1999年起採用的一種土地出讓方式。當時受亞洲金融危機的衝擊，香港地產樓市進入低迷時期，地價也一沉不起。為防止土地在市場上遭賤賣，房屋局開始推出「勾地」制度。在「勾地表」制度下，發展商對「勾地表」內任何一幅土地有興趣的話，可以向政府提出申請，申請人必須為購買該幅土地開出最低價格及繳交按金。如果申請人的出價符合政府按公開市場價格所作的評估，該幅土地便會以公開招標或拍賣的形式出售。「勾地」的好處是，政府能保證以理想的價錢獲得土地收益。

　2002年，香港樓市步入底迷，政府宣布取消拍賣土地，暫停勾地一年。及至2004年5月，眼見香港經濟逐漸好轉，發展商亦要增加土地儲備來發展，港府重新恢復賣地，繼續推出勾地表，但發展商多番試勾失敗，要求政府降低勾地價金額，到05年6月地政總署決定容許申請勾地者的勾地價為地政總署心目中的價格八折範圍內亦可，令勾地再現熱潮。

淘沙十載 代理商兩雄稱霸

　過去10年本港樓市大起大落，不少當年曾經叱一時的代理行，到今天不是已經倒閉 ，就是相繼被收購，中原集團是現時市場的「兩強」之一。中原主席施永青坦言：「自己其實沒有致勝之道，只有知勝之道，即勝於易勝者也，簡單而言，便是『大恰細』，集團一向用無為而治的管治方式，令員工可自由發揮到最好，公司又用藏富於民的策略，加上自己『好命』，以致今日仍可立於不敗之地！」

　施永青指出，回歸初期，本港地產代理業仍然百花齊放，但在市場競爭激烈及消費者選擇下，優勝劣汰，最後形成兩極化，大型地產代理只剩餘中原和美聯，中型代理如港置先後賣盤予長江及美聯，利嘉閣售予中原，其他中型代理，因經營不善，市場放盤亦無人承接，最終結業收場。至於尚可生存的小型地產代理，則以地區性的夫妻檔及兄弟班「地頭蟲代理」為主。

知勝之道：「大恰細」

　他續稱，自己一向沒有鴻圖大計，開分行亦然，97年前後樓市大旺，1年約有20萬宗成交，當時中原亦大力擴展分行，96年分行數目便由95年的100間增至200間，到97年時達300間，其後一度縮減，及至05年底分行數目再回復至300間。連同旗下利嘉閣及內地業務，中原集團現時約有800至900間分行。

低迷時期　10萬人淪「負資產」

　本港樓市在02至03年遭遇最低迷時期，樓價較96、97年的高峰急挫6至7成，約10萬個於96、97年高位入市的小業主淪為負資產。別以為負資產只對小市民有影響，其實96、97年不少名人都因看好後市而摸頂入市，如今仍是負資產一族。其中時任渣打銀行執行董事的王冬勝，他大部分物業就是在96、97年樓市高峰期時買入，包括98年以4,600萬元「摸頂」購入大潭皇府灣，令他成為「名噪一時」的負資產。

「孫九招」一出 居屋成歷史

　2002年「孫九招」和2003年「深化穩定樓市措施」推出後，配合當時香港的經濟復甦情況，樓市始告回穩，市場人士普遍對「孫九招」背後，政府退出樓市，借用市場無形之手，讓樓市自行調節的政策取向予以肯定。

　「孫九招」涉及的九項措施包括：一、取消拍賣土地，暫停勾地一年；二、暫停兩鐵房屋項目投標一年；三、未來公屋興建由需求主導，平均輪候時間不逾三年；四、即時結束居屋計劃；五、為低收入家庭及公屋居民提供新免息貸款計劃；六、即時結束混合發展、私人參建居屋及房協資助自置居所計劃；七、終止出售公屋計劃(第六期除外)；八、檢討《業主與租客(綜合)條例》，放寬業主收樓權；九、取消內部認購限制，取消限購一個單位及兩個車位限制。

樓市十年成交統計概覽

年度　　　樓宇成交宗數　　樓宇成交金額（億港元）

2005/06　　115,166　　3,583,53

2004/05　　119,128　　3,511.68

2003/04　　103,953　　2,465.64

2002/03　　81,075　　1,746.28

2001/02　　89,733　　1,952.37

2000/01　　86,214　　2,126.21

1999/00　　90,923　　2,456.25

1998/99　　114,350　　3,140.59

1997/98　　177,861　　7,360.96

1996/97　　170,008　　6,133.93

香港樓市10年大事記

97年

◣「八萬五」建屋計劃出台

◣施政報告內建議推出首次置業貸款

◣推出租者置其屋計劃

98年

◣推出供樓利息免稅額

◣取消打擊炒樓花措施

◣暫停土地拍賣及招標

◣增加首次置業及自置居所貸款計劃名額

◣放寬「首置」予公屋居民

◣施政報告建議停建夾屋

99年

◣推出85%按揭保險計劃

◣四月份恢復賣地

◣建議增加300萬以上物業印花稅

00年

◣賣地成績差

◣夾屋貨尾減價推出

◣暫停出售居屋並改作出租公屋用

01年

◣放寬打擊炒樓措施

◣宣佈停售居屋10個月

◣推出負資產十成按揭轉按

02年

◣恢復出售居屋安排

◣推出置業資助貸款計劃，以取代首次置業及自置居所貸款計劃

◣孫9招救市，包括停止定期賣地及停止租者置其屋等措施

03年

◣沙士爆發；簽定CEPA；內地旅客來港「自由行」正式實施

◣「投資移民」計劃落實

◣停止接受置業資助貸款申請

04年

◣自02年後首次恢復賣地

◣撤銷租管條例

◣放寬按揭上限至九成半

05年

◣政府宣佈07年恢復出售居屋

◣「勾地表」制度容許八折勾地

06年

◣自去年9月後首度賣地，長沙地皮以高出勾地價1.1倍成交

◣九龍塘地皮成交價超越市場預期

◣山頂地皮拍賣呎價創歷史新高

07年

◣調低100萬至200萬元物業的買賣印花稅至定額100元

多謝800兄搵到好材料俾大家睇睇.....
睇返資料....97年後..樓價跌得急....原因除左經濟唔好...亞洲金融風暴外....最重要好似係8萬5......令樓價大跌....
睇返而家....政府唔會再有呢0的疑似"利民"措施出台....
會唔會樓價唔再跌好多呢....?

there is no comparison, i can tell you that financial tsunami is much worse than 1997 financial crisis